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●不動産投資の考え方

『不動産って何千万とか何億円とかするんでしょう？そんなの買えるわけないよ。』とあなたも思ってあきらめているかもしれませんが、全然あきらめる必要はありません。
もし、あなたが会社員だとしたら、実は不動産投資には非常に有利な立場なのです。
それはなぜかというと、銀行からお金を借りることができるからです。

この点が不動産投資と他の投資との大きな違いです。
株を買うのに銀行からお金を借りることができるでしょうか？
もちろんできません。（これに近い信用取引はありますが）
手元に100万あったとしたら、ほとんどの投資商品は100万円分しか運用できません。
しかし、対象が不動産となると、いろいろな条件はあるものの、金融機関がお金を貸してくれます。
100万円あれば、それを頭金にして900万円を借り、1000万円の運用をすることができるのです。（FXでもレバレッジ100倍などにすればこういった運用はできますが、期間が1週間以内などに決められています）
つまり、不動産投資では自己資金が少なくても、他人のお金を使って自分の資産を増やすことができてしまうのです。

不動産投資の本質を理解していない人は『不動産投資は借り入れなんかしないで、自己資金でやるに限る』と主張します。
もちろん、自己資金で投資できればそれが最も望ましいですが、普通は何千万、何億円もする不動産を自己資金だけで取得するのは難しいです。

しかし、借金による不動産投資の話しをすると、多くの人の反応はネガティブなものです。
でも考えてみてください。
その借金を返すのはあなたですか？
返すのはあなたではなく、その借金を返済するのはその部屋に住んでいる人なのです。
確かに返済はあなた名義かもしれません。
しかし実際には、家賃収入の中からローンを返済するわけで、あなたの財布が痛むわけではありません。

自分の家を借金して買ったら、自分の懐からお金が出ていくだけですが、不動産投資の場合は懐から出ていくどころか、ローンを返済した残りがあなたの懐に転がり込んでくるのです。
元本も金利も全てその部屋に住んでいる人が払ってくれるのです。


●サラリーマンだからこそローンが組める

不動産投資は金融機関からお金を借りることができると言いましたが、全員が借りられるわけではありません。
フリーターはなかなか借りることはできませんし、収入の安定しない個人事業主も難しい場合が多いです。

このように借りられる人と借りられない人がいるわけですが、借りられる人の代表的な職業は、実は会社員なのです。
会社員、つまりサラリーマンやOLは、会社から定期的な安定収入が得られます。
金融機関はその点を評価し、お金を貸してくれるのです。
そして、あなたが会社員を辞めたとたん、金融機関は不思議なくらいお金を貸してくれなくなります。

本当に不思議なのですが、あなたが会社員だからお金を貸してくれるのであり、会社を辞めると、多くの場合あなたの経済的信用力はほぼ0となり、全くお金を借りられなくなります。
クレジットカードだって作れなくなります。
要するに会社員は、ローンというレバレッジを効かせるには非常に有利な立場なのです。
ですから、あなたがもしサラリーマンやOLだとしたら、それはとても大きな特権なのです。
その特権を活かさない手はありません。

また、不動産投資による所得がある人は確定申告をすることになります。
不動産所得で数字上の赤字を計上できれば、給与所得と損益通算でき、その分の源泉所得税については還付を受けることができます。
このように、会社員というのは不動産投資に非常に向いているのです。
あなたが会社員であるなら不動産投資を始めることについて検討してみてください。

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●資産運用の三つの仕組み

普通のサラリーマンでもお金持ちになれる基本形があります。
それはあなたが通常で行っている仕事で稼いだお金を使って、『副業（ビジネス）＋金融資産投資＋不動産投資』で財産を築いていくことです。
お金持ちを目指すか、それとも少しの余剰資金でも良いので稼ぎたいなど、どれくらいの稼ぎを目指すかによって戦略、順序、行う投資や副業の数も違ってきます。

自分のビジネスを成功させてお金持ちになりたい人は起業などの方法も選べますし、投資をメインにしてお金持ちになることもできます。
サラリーマンのまま、いわゆる週末起業などを組み込んで副収入を増やす方法も考えられます。
ただ、副業（ビジネス）・金融資産投資・不動産投資の三つの方法を確実に押さえておけば、お金に困ることはなくなると言ってもいいと思います。


●不動産投資への先入観を捨てる

株やFX、日経225などの金融資産投資にも抵抗を持つ人が多いですが、さらに抵抗を持つ人が多いのが不動産投資です。
不動産投資と聞くと、『なんだか怖い』『お金持ちしかできなさそう』とあなたも思っていませんか？
しかし実は、数ある投資対象の中でも、最もローリスクで初心者でも始めやすい対象の一つが不動産投資です。
しかも、サラリーマンやOLにとっては非常に有利な投資でもあるのです。
どうゆうことなのでしょうか？
それを紹介する前に、不動産投資の基本的な仕組みを説明しましょう。

★不動産（アパート、マンション、オフィス）を買う
★それを人に貸す
★家賃収入を得る

これが基本です。
もちろん、修理・改装による転売など、様々な方法はありますが、まず理解してもらいたい基本的な不動産投資とはこうゆう仕組みです。
あなたがもし現在、賃貸マンションや賃貸アパートに住んでいるのなら、毎月家賃を払っていますよね？
ということは、その家賃を収入として受け取っている大家さんがいるわけです。
不動産投資とは、あなたがその大家さんになるということなのです。

もし、あなたが家賃10万円のワンルームマンションを買って人に貸したとすると、毎月10万円（正確には管理費や修繕積立金、固定資産税などがここから差し引かれます）の不労所得を稼ぐことになります。
年間にすると120万円ですし、10年で1200万円にもなります。
こんな物件を3つ4つ持てば、この不動産投資の不労所得の稼ぎだけで生活できてしまいます。
銀行の定期預金が1％未満、普通預金に至ってはほとんどないと言ってもいいほど低金利という状況にありながら、不動産では低くても4％、高いと20％以上の利回りを得ることができるのです。

しかも、大家の仕事はほとんどありません。
入居者の募集、管理、契約などは管理会社がやってくれますし、たまに発生する修繕も管理会社経由で施行会社に依頼することができます。
あなた自身は特に何をする必要もなく、基本的には信頼できる管理会社に任せておけば良いのです。
株のように、毎日株価を気にする必要はありませんし、デイトレーダーのように、パソコンの画面と一日中にらめっこする必要もありません。
不動産投資とは、他の投資対象より楽に、そして安定的に収入を得られる手段なのです。

不動産投資とは、時間の自由が効くので仕事で忙しいサラリーマンやOLでも行うことができ、サラリーマンやOLだからこそローンが組みやすく、物件を手に入れやすいので有利なのです。

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●ETF（上場投資信託）とは？

正式名称は『Exchange Traded Fund』
その頭文字をとって『ETF』と呼ばれ、そのまま『イー・ティ・エフ』と読みます。
証券取引所（Exchange）で取引（Traded）されている投資信託（Fund）を意味する言葉で、日本語に訳すと『上場投資信託』となります。

上場している取引所によって国内型（国内の取引所に上場）と海外型（海外の取引所に上場）とがありますが、ともに取引所で毎日、取引されていることが大事な点です。
市場が開いていればリアルタイムで取引でき、何かあった場合でも機動的な売買が可能です。
もう一つの一般的な特徴は、インデックス連動型（日経平均株価やTOPIXといったインデックス（指数）に連動していく）の投資信託であるという点です。
株価インデックス等に連動するように運用されているためファンドのため、運用成果が分かりやすいこと。
値動きが分かりやすく、誰でもなじみやすいこと。
これはETFや投資信託、資産運用初心者にとっては安心して投資できる要素でしょう。（最近ではアクティブ型（目標とする株価インデックスを上回る成果を目指す）のETFも登場しています）。

上場している金融商品ですから、購入・売却は証券会社を通じて行うのが一般的です。
国内型は、どの証券会社でも注文を受け付けてくれます。
特にネット証券が便利でしょう。
取引の仕方は株やFXなどと同じで、指値・成行注文も可能です。
一方、海外型は国内証券会社の取次ぎを経由して売買します。
ネット証券を利用すれば、日本時間の夜中であっても、海外の上場市場の取引時間にそのまま取引することが可能です。


●ETFは信託報酬や販売手数料が格安なので短期トレードもできる

ETFの売買コストは、一般の投資信託よりも有利です。
ETFの信託報酬は0.2〜0.5が一般的ですが、海外市場に上場しているETFには信託報酬が0.1とか0.1未満というものもあります。
信託報酬は、運用中にずっとあなたの資産から徴収されるものですから、一番注意しなければならない大事な保有コストです。
これに対し、購入時に取られる販売手数料は、一般の投資信託でもインデックス型投資信託の場合はかなり水準が下がってきました。
『ノーロード型』と呼ばれる、販売手数料が無料のファンドも現れてきていますが、まだまだ2％台の手数料を取られる投資信託も多いです。

ETFの売買にかかる手数料は、国内ETFなら証券会社に支払うのは国内株式の売買手数料と同じです。
特にネット証券を経由すれば0.1％台の手数料でも取引可能な証券会社もありますから、圧倒的にETFのほうが有利に取引できることになります。

これまでは、『投資信託は本来、長期投資に向くもの』という認識が一般的だったため、売買手数料に対する関心はあまり高くありませんでした。
販売会社を通じて基準価格で購入・売却するという手間を考えても、短期的なトレードは現実的ではなかったのです。
しかし、株式と同じように短期で売買できる環境が整ってきたことで、これからはETF専門のデイトレーダーなども現れるかもしれません。
もちろん、頻繁に売買すると売買コストが上昇してしまう点には注意しなければいけません。

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●未来に向けた資産運用プランを考える

20代〜30代は将来に向けて資産を形成していく時期なので、『手数料が安い』『なるべくリスクが低い』投資信託や外貨預金、FXスワップなどの投資商品を選んで、毎月コツコツと積み立てをしていくのがベストです。
20代〜30代で資産運用を始めれば、運用期間が長いのでかなりの複利の力が期待できるので、一番安全に確実に稼いでいくなら投資信託がオススメです。


●具体的な投資信託積み立て方法

20代〜30代では、まとまった貯金や資産がないことが多いので、毎月積み立て型の投資信託で説明します。
逆にもしも、貯金や資産が十分にあるようなら、ヘッジファンドやFXスワップでの資産運用をオススメします。
毎月5万円ずつの積み立て、年率6％の運用を目標にした資産形成がオススメです。
具体的には、『投資信託の選び方』のページでも説明したとおり、基本的にはインデックスファンドを中心とした投資信託を購入します。
資産分配の例としては、日本株式40％（2万円分）・外国株式20％（1万円分）・外国債券40％（2万円分）のような投資信託を組み合わて購入するのが良いと思います。

積み立てるお金が毎月5万が無理な人は、3万円程度からスタートしてみてはどうでしょうか？
3万円の場合は、各1万円ずつ購入していけば大丈夫です。
また、月々の給料からは3万円が限度でも、ボーナスを併用して毎月5万円の積み立てをする方法もあります。
ボーナスの一部を投資信託の引き落とし口座に入金して、そこから毎月2万円ずつ充当して毎月の積み立て額を増やすという方法です。
ただし、あくまで無理はせず、病気や失業などのトラブルがあっても生活できるように、半年分くらいの生活費は常に預貯金に確保してから投資信託などの投資を始めるようにしましょう。


●複利の力で長期の積み立てはここまで増える！

具体的に投資信託の積み立てを長期的に続けるとどれくらいの額になると思いますか？
仮に毎月5万円ずつ10年間積み立てた場合、元本は600万円になります。
これを1年定期（0.3％）で10年間資産運用しても、約610万円にしか増えません。
国債（10年・2％で想定）で資産運用した場合は、10年後は約670万円と預金よりはマシですが、まだ十分とはいえません。
投資信託、年率6％で資産運用できた場合は、10年後になんと約838万円になります！
定期預金と比べると約228万円の差です。
しかも複利の力は、運用する期間が長ければ長いほど威力を発揮し、雪だるま式に利益が増えていきます。

20年後の場合は、

定期預金・約1238万円、国債・約1486万円
投資信託・約2339万円

30年後の場合は、

定期預金・約1886万円、国債・約2482万円
投資信託・約5028万円

30年後には、定期預金との差はなんと約3142万円まで広がります！

このように、低コストの投資信託を組み合わせて、毎月コツコツと積み立てていくだけで、誰でも簡単に長期的にはそれなりの資産を築くことができるのです。

今回は、投資信託という一番安全で確実な資産運用方法を説明しましたが、もちろん他のヘッジファンドやFXで資産運用していく方法でもこの複利の力を使うことはできます。
デイトレードなどの短い期間での資産運用は、それこそかなりの知識やテクニックが必要になってきますが、長期での資産運用は投資の基本さえ押さえていれば、誰でも簡単に行うことができます。
セミナーに行ってみたり、フィナンシャルプランナーに相談したり、書籍や情報商材を読むだけでも十分に投資の基本を覚えることができます。
以下の情報商材は、現役のフィナンシャルプランナーの方が書いた資産運用に関する情報商材です。
さすがにプロが書いただけあり、各投資に関して非常に分かりやすくまとめられています。

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●こんな投資信託は買ってはいけない

投資信託には様々な種類がありますが、その選び方一つで数年後には数百万〜数千万の差が出てくることもあるので、慎重に選びましょう。
特に投資信託初心者が陥りやすい罠として、マネー雑誌や金融機関のオススメ投資信託を買ってしまうパターンが多いようです。
金融機関やマネー雑誌が特集ですすめる＝投資家にとって損なものが大半と考えた方がいいでしょう。

銀行や証券会社ですすめられる投資信託には要注意商品が実に多いのです。
マネー雑誌で特集されているもの、郵送でわざわざパンフレットを送付してくれるものや、販売員が自宅まで勧誘にくるものも同様です。
というのは、そうした投資信託はどれも銀行や証券会社などの販売側が売りたい商品だからです。
具体的には『手数料が高い（売れば儲かる）』『販売しやすい（人気商品化していて効率的にたくさん売れる）』ものがほとんどです。
本当に良いオススメの商品をあなたのために思って選んでくれているわけでなく、あくまでも自分たちの都合で一生懸命販売しているのです。
マネー雑誌に特集を組むなど、顧客に売るために大規模な宣伝や営業活動を展開すると様々なコストがかかります。
そうしたコストは投資信託の手数料に上乗せされることになるので、結局ツケを払わされるのは購入者自身というわけです。

そして、日本の多くの投資信託において利益の足を引っ張っているのは、なんといっても手数料の高さです。
投資信託を購入する際には『販売手数料』、運用期間中には『信託報酬』と呼ばれる手数料がかかりますが、日本では諸外国に比べてそれらが高すぎます。
例えば、アメリカでは販売手数料無料で買える投資信託が数多く存在しますが、日本では10％程度しかそういった投資信託が存在しません。
保有中に差し引かれる『信託報酬』という手数料も、アメリカに比べて平均すると2倍程度高いのです。

投資信託を購入する際は、以下の点に注意しましょう。
１．販売手数料が高い投資信託
２．信託報酬が高い投資信託は長期的に利益を悪化させる
３．プロが運用する投資信託でも好成績とは限らない
４．新聞・雑誌のランキングを鵜呑みにしない
５．新興国の投資信託はリターンも大きいがリスクも大きい
６．実績のない新商品には手を出さない

先ほどから悪い点ばかりを書いているので、誤解されると困るのですが、投資信託自体は決して悪い商品というわけではありません。
しっかりとした投資信託選びができれば、日本の投資信託でも長期的に資産を増やしていくことは十分可能です。

では、どんな投資信託を買えばいいのか？
選んではいけない投資信託での注意点を守って、投資信託をじっくり吟味すれば、おのずとどんな投資信託を買えばいいか分かってくると思います。
ただし、一つ一つの投資信託を吟味したり、情報を集めたりする手間と時間をかけたくないという人であれば、日経平均やTOPIXなど株価指数に連動するタイプの投資信託『インデックスファンド』を資産形成の核にすることをオススメします。

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●少額の出資でも分散投資ができリスク低減

投資信託（ファンド）とは、たくさんの人々から資金を集めて一つにまとめ、それを株式や債券、不動産などに投資して収益を上げる仕組みを投資信託といいます。
個々の出資額は少額でも、全体の金額が大きくなるため、資産家と同様に多くの対象に投資を分散でき、リスクの分散を図れます。

一方銀行預金と違って、投資の損失も収益も出資者にかかってくるというリスクもあります。
そのリスクが大きければ期待できる収益も高く（ハイリスク・ハイリターン）、小さければ期待できる収益も低く（ローリスク・ローリターン）なら関係にあり、元本割れの危険性も抱えています。


●問題は運用会社と投資信託のセレクト

私たちが投資信託を購入するときは、証券会社や銀行などの金融機関から購入しますが、預けた資金を実際に運用するのは運用会社です。
運用会社は、買う株や債権を決めて信託銀行に指示を出し、信託銀行はその通りに動きながら資金を管理します。
つまり、投資信託を商品として考えた場合、運用会社は企画・製造にあたる『メーカー』であり、信託銀行が管理・保管を担当する『倉庫』、そして金融機関は商品を売りさばく『小売店』と考えれば分かりやすいと思います。

投資信託の成否は、運用指示を出す運用会社にかかっています。
投資信託の運用体制は大きく分けて以下の3つになります。

★ファンドマネジャー制
1人のファンドマネジャーがファンド運用の決定権を持つ。
★チーム運用性
複数のファンドマネージャが運用チームを結成し合議により運用する。
★マルチプル・マネジャー制
一つのファンド資産を分割し、複数のファンドマネージャが運用する。

日本では、2008年現在、約80社の運用会社と約5000本の投資信託を販売しており、その中のどれを選ぶかが問題になります。


●預金や株にはない投資信託のメリット

投資信託の魅力は、預金と株式投資のメリットを併せ持っていることでしょう。
専門知識を必要とせずに少額の資金で始められるのは預金と、預金の利息を上回る収益を期待できるのは株式投資と、それぞれ同様です。
デメリットは、販売・運用・管理の役割が分担されているために、それぞれに手数料がかかります。
また株式に比べ価格情報が入手しにくい点もあげられます。

しかし、投資信託にしかないメリットもあります。
幅広い対象への投資や専門家による運用は、株なら資産家にしかできないようなこと。
また、追加型投資なら買戻しが保証されていて、売りたいときの時価で換金できる点も、買い手がいないと売却できない株にはないメリットです。


●国際・海外投資・ファンドと比べて

国際投資・海外投資のページで説明していますが、単純に利益だけを考えるなら日本よりも、海外のファンドをオススメします。（詳しくは国際投資・海外投資のページ参照）
しかし、日本の投資信託のメリットとしては、手軽に始めやすい、日本人が相手なので相談しやすいなどサポートの面が挙げられます。
また、海外ファンドよりは少ないですが、日本の投資信託の中にもしっかりと利益を出しているものもあります。
もしくは、集めたお金を海外ファンドで運用してもらい、利益を出していえる運用会社もあります。（この場合も、直接海外ファンドを買うより手数料がかかりますが、相手が日本人なので相談しやすいメリットがあります。）


投資で資産を増やそうと考えた場合、FX（為替差益を狙った方法、スワップ狙いは除く）や、株、不動産など色々な種類がありますが、それなりの知識とスキルを持っているという自信がない限り、多少手数料が高くても投資信託を、多少始めるまでに面倒があるとしても国際・海外投資を行うという方法が、多くの人にとって一番堅実で、また現実的な方法であるといえます。

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